Endringer i avhendingslova fra 1. januar 2022 – del 1
Den 1. januar trådte endringene i avhendingslova i kraft, som vil få betydning for alle som kjøper og selger bruktbolig.
Endringer i avhendingslova fra 1. januar 2022 – del 1
Den 1. januar trådte endringene i avhendingslova i kraft, som vil få betydning for alle som kjøper og selger bruktbolig. Endringene er blant annet ment å minske konflikter i forbindelse med salg av fast eiendom i forbrukerforhold, ved å sikre at det foreligger tilstrekkelig informasjon om boligen. I denne artikkelen oppsummerer vi endringene knyttet til «som den er»-forbehold og kjøpers undersøkelsesplikt. Neste uke, vil vi publisere del 2 av artikkelen som vil ta for seg lovfesting av mangelsbegrepet, minsteterskel for mangelskrav, presisering av selgers utbedringsrett og regulering av innendørs arealavvik.
«Som den er»-forbehold
Ved salg av fast eiendom har vanlig praksis vært at selger har tatt forbehold om at eiendommen selges «som den er», eller med lignende alminnelige forbehold. Formålet med denne typen forbehold er først og fremst å flytte risikoen for skjulte feil og mangler fra selger til kjøper. Dersom selger har tatt forbehold om at eiendommen selges «som den er», har eiendommen i utgangspunktet kun en mangel i rettslig forstand dersom den er i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles», jf. avhendingslova § 3-9 første ledd. Misforholdet mellom eiendommens stand og kjøperens berettigede forventninger må være «utvilsomt», jf. Ot.prp.nr. 66 s. 92.
Lovendringene som trådte i kraft fra 1. januar 2022 er ment å snu om på dagens situasjon – selger har ikke lenger rett til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er», eller med tilsvarende alminnelige forbehold, ved salg av bolig eller fritidseiendom til forbruker. Dette fremgår av lovens § 3-9 andre ledd.
Når selger i utgangspunktet blir ansvarlig for alle skjulte feil og mangler ved boligen ned til en viss minsteterskel, har lovgiver antatt at selger får et sterkt initiativ til å meddele kjøper informasjon om boligen forut for avtaleinngåelsen. Blant annet bør selgere fremlegge tilstandsrapport ved boligsalg. Tilstandsvurderinger fra en bygningssakkyndig er ment å bidra til å avdekke skjulte feil og mangler før salget, og er ofte en viktig del av kjøpers beslutningsgrunnlag.
Selger har fortsatt anledning til å ta mer spesifiserte forbehold, men det stilles krav om at forbeholdet er spesifisert nok til å kunne virke inn på kjøpers vurdering av eiendommen.
Kjøpers undersøkelsesplikt
Det er også vedtatt endringer i reglene om kjøpers undersøkelsesplikt i avhendingslova § 3-10. Bestemmelsen slår fast at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel forhold kjøper kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen. I bestemmelsens andre punktum har lovgiver inntatt at kjøper skal regnes for å være kjent med omstendigheter som tydelig fremgår av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøper er gitt anledning til å sette seg inn i.
I tillegg er det gitt hjemmel for departementet til å fastsette forskrifter vedrørende krav til tilstandsrapporter og de sakkyndige som utarbeider rapportene. Opplysningene som gis i tilstandsrapportene vil kun få virkning for kjøper dersom rapportene er utarbeidet i tråd med kravene i forskrift.
Kommunal- og moderniseringsdepartementer har vedtatt en ny forskrift til avhendingslova som omhandler tilstandsrapporter. Forskriften trådte i kraft fra 1. januar 2022. Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet for å gi forbrukere et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp.
