Endringer i avhendingslova fra 1. januar 2022 – del 2
Viktige endringer i avhendingslova trådte i kraft ved nytt år. I vår artikkel som ble publisert 02.02.2022 har vi i korte trekk oppsummert endringer knyttet til «som den er»- forbehold og kjøpers undersøkelsesplikt.
Endringer i avhendingslova fra 1. januar 2022 – del 2
Viktige endringer i avhendingslova trådte i kraft ved nytt år. I vår artikkel som ble publisert 02.02.2022 har vi i korte trekk oppsummert endringer knyttet til «som den er»- forbehold og kjøpers undersøkelsesplikt. Denne artikkelen vil i korte trekk ta for seg endringene knyttet til lovfesting av mangelsbegrepet, minsteterskel for mangelskrav, presisering av selgers utbedringsrett og regulering av arealavvik.
Lovfesting av mangelsbregrepet
Selv om endringene i avhendingslova innebærer at en større del av risikoen for skjulte feil og mangler legges på selger ved at selger i forbrukerkjøp ikke lenger har rett til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er», er det viktig at kjøper ikke har urealistiske forventninger til eiendommen ved kjøp av bruktbolig. Kjøper betaler for en bolig som har vært utsatt for slitasje og småskader, og må derfor regne med at det kan avdekkes forhold som nødvendiggjør utbedringer etter overtakelse. For å synliggjøre dette overfor kjøper har lovgiver bestemt at det abstrakte mangelsbegrepet skal lovfestes i avhendingsloven § 3-2 første ledd. Bestemmelsen angir når eiendommen har en mangel, og det fremgår at eiendommen har en mangel dersom den ikke samsvarer med det kjøper hadde grunn til å forvente ut fra eiendommens type, alder og synlige tilstand.
Minsteterskel for mangelskrav
I tillegg har lovgiver vedtatt en minsteterskel for mangelskrav i lovens § 3-1 fjerde ledd, det vil si en nedre grense for hvilke mangler kjøper kan kreve dekket av selger ved salg av bruktbolig. Hensikten har vært å unngå at det oppstår konflikter om mindre mangler ved boligen. Den foreslåtte minsteterskelen får bare betydning når eiendommen faktisk har en mangel etter § 3-2 første ledd, jf. ovenfor.
Det fremgår av avhendingslovens § 3-1 fjerde ledd at kjøper selv må dekke tap og kostnader ved mangler opptil kr 10 000 ved kjøp av bruktbolig. Regelen er i lovens forarbeider omtalt som en egenandel for kjøper. Regelen om egenandel innebærer at kjøper alltid vil måtte dekke kr 10 000 i alle tilfeller hvor eiendommen har en mangel, uavhengig av kostnaden ved mangelen. Eksempelvis dersom det avdekkes en mangel som vil påføre kjøper utgifter til kr 15 000 vil kjøper ikke få dekket mer enn kr 5 000.
Egenandelen gjelder for mangler ved eiendommen sett under ett – ikke for hver enkelt mangel.
Selgers utbedringsrett
Dersom det foreligger en mangel ved boligen som gir kjøper rett til prisavslag eller heving av kjøpet, kan selger på visse vilkår ha rett til å rette mangelen for egen regning. Dersom selger benytter seg av sin utbedringsrett, har kjøper ikke rett til å kreve prisavslag eller heving. Selgers utbedringsrett følger av avhendingsloven § 4-10.
Rettsvirkningen av at kjøper urettmessig avviser at selger har rett til å utføre retting følger av avhendingslova
§ 4-10 fjerde ledd, og medfører at kjøper taper retten til å kreve prisavslag eller heve kjøpet. Det har i juridisk teori vært hevdet at også kjøpers krav på erstatning kan bli avskåret med grunnlag i § 4-10 fjerde ledd.
Lovgiver har vedtatt at det i avhendingslova § 4-10 fjerde ledd tredje punktum skal fremgå uttrykkelig at dersom en kjøper krenker selgers utbedringsrett har kjøper i utgangspunktet sitt erstatningskrav i behold selv om vedkommende taper retten til å heve eller kreve prisavslag. En krenkelse av selgers utbedringsrett kan imidlertid få betydning for utmålingen av kjøpers erstatningskrav.
Arealsvikt
Arealsvikt vil si at boligens areal er mindre målt i antall kvadratmeter enn hva kjøper har fått opplyst i forbindelse med salget. Dersom det viser seg at boligen har et mindre areal enn hva selger har opplyst, kan det oppstå spørsmål om kjøper kan påberope seg avviket som en mangel.
Det var tidligere ingen uttrykkelig lovbestemmelse som regulerte innendørs arealsvikt. Høyesterett har imidlertid oppstilt en egen regel for disse tilfellene etter analogi fra avhendingslova § 3-3 første ledd som regulerer utendørs arealsvikt. I lys av at det de siste årene har vært en utvikling hva gjelder presisjonen for måling av areal, samt at økt bruk av statistikker over kvadratmeterpriser har medført at arealopplysninger har stor betydning ved kjøp av bolig, har lovgiver ønsket å lovfeste når det foreligger en mangel som følge av innendørs arealsvikt.
Lovgiver har foreslått at det inntas en ny bestemmelse i avhendingsloven § 3-3 andre ledd som regulerer innendørs arealsvikt. Hovedregelen er at eiendommen har en mangel dersom bygninger på eiendommen har mindre areal enn det som er opplyst av selger, så lenge avviket er større enn to prosent og utgjør minst en kvadratmeter.
