Forenkling av reglene om arbeider på eksisterende bygninger

Slike arbeider muliggjør gjenbruk av bygningsmassen som er positivt i et miljøperspektiv. Ved søknadspliktige arbeider risikerer tiltakshaver at det vil bli stilt krav til kostbare tekniske oppgraderinger for å tilfredsstille dagens lovverk og forskrifter. Reglene som regulerer muligheten for å gjøre unntak fra tekniske krav ved arbeid på eksisterende bygninger er myknet opp ved lovendring som trådte i krav 1. januar 2023. Det vil her gis en oversikt over hvilke regler som nå gjelder ved denne type arbeider.

Utgangspunkt: søknadspliktige arbeider innebærer krav til oppgradering

I utgangspunktet er det krav om at tiltaket skal være i henhold til de gjeldende krav som følger av dagens plan- og bygningslov med forskrifter ved søknadspliktige arbeider på eksisterende byggverk. Kravene er i stor grad utarbeidet med sikte på nye byggverk, slik at arbeid på eksisterende bygg kan bli underlagt kostbare krav til oppgradering. Kravene til oppgradering i henhold til gjeldende regelverk kan også være vanskelig å oppfylle i praksis.

Når det gjelder kravet til oppgraderinger må det presiseres at det likevel bare er de kravene som er relevante for det aktuelle arbeidet som må oppfylles. Dette innebærer at dersom arbeidet for eksempel gjelder oppføring tilbygg som er en egen enhet vil alle tekniske krav gjelde for tilbygget, mens det ikke stilles krav til isolasjon for mindre tilbygg som innebærer utvidelse av eksisterende rom, da dette anses for å ha lite effekt sammenholdt med bygget for øvrig. Omfanget av kravene må derfor vurderes konkret sett i forhold til det arbeidet som omsøkes.

Ved arbeider som faller inn under begrepet «hovedombygging» er det i utgangspunktet krav til at hele byggverket oppgraderes til dagens krav og alle krav anses for å være relevante. Det er derfor vesentlig å avgjøre hvilke arbeider som faller innenfor dette begrepet. Ved lovendringen er hovedombygging definert som et eget søknadspliktig tiltak, og i forarbeidene er det gitt en nærmere klargjøring av begrepet. Kort sagt er terskelen for hva som anses som hovedombygging svært høy og det forutsettes omfattende arbeider som fører til at bygget i det vesentlige fremstår fornyet.

Vi ser ofte at mange ønsker å begrense omfanget av arbeider, for på den måten å unngå søknadsplikt med krav til oppgraderinger. Direktoratet for byggkvalitet (dibk.no) har utarbeidet en nyttig elektronisk veileder som blant annet avklarer søknadsplikt ved arbeid på eksisterende byggverk for aktuelle tiltakstyper. I det tilfellet at arbeidet ikke er søknadspliktig vil det ikke være krav til oppgradering til dagens lov med forskrifter. Dette vil kunne forenkle prosessen. Det inntrer ikke nye krav til tiltaket ved ikke-søknadspliktige arbeider, men det skal nevnes at det etter plan- og bygningsloven likevel gjelder et generelt krav til at bygninger holdes i forsvarlig stand.

Nærmere om muligheter for unntak

Selv om det ved søknadspliktige tiltak som utgangspunkt stilles krav til at eksisterende byggverk oppgraderes i henhold til dagens lovverk med forskrifter, er det grunnlag i plan- og bygningsloven for å fravike tekniske krav på enkelte vilkår. Gjennom lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2023 er denne muligheten forenklet og utvidet, og kommunene er gitt et større handlingsrom for å akseptere tiltak på eksisterende byggverk uten oppgraderinger.

Etter lovendringen er det eneste absolutte kravet som stilles for unntak at byggverket ivaretar hensyn til helse, miljø og sikkerhet. Krav som skal ivareta personers liv og helse, som konstruksjonssikkerhet, brannsikkerhet og fare mot flom og skred, er minimumskrav som kommunene skal være tilbakeholdne med å gi unntak fra. Det er videre fastsatt momenter som kommunen skal vektlegge ved vurdering av om unntak skal gis. Momentlisten gir anvisning på en konkret helhetsvurdering som hensyntar bygningstype og byggverkets nåværende tekniske tilstand sett i forhold til hvilke forbedringer som oppnås gjennom endringsarbeidet. Ved lovendringen er kommunen gitt et handlingsrom med mulighet til å gi unntak fra krav så lenge sikkerhetsnivået opprettholdes eller forbedres.

Vurderingen er fremdeles forholdsvis skjønnsmessig, men av forarbeidene ser man at noe av hensynet bak lovendringen er å gi økt fleksibilitet til å tilpasse boliger og bygg ved endrede behov, uten for store økonomisk konsekvenser. Dette kan bidra til mer aktiv bruk og gjenbruk av eksisterende bygningsmasse.

Slik regelverket nå er innrettet vil det være åpning for å foreta praktiske løsninger og tilpasninger som vil kunne forenkle prosessen ved arbeider på eksisterende bygninger. Man er selvsagt avhengig av at kommunene praktiserer regelverket i henhold til intensjonen, men økt bruk av eksisterende bygningsmasse er gjerne også i samsvar med kommunenes interesser, slik at vi håper og tror at regelendringen vil innebære en forenkling for den enkelte eier.

Vi har særlig kompetanse innenfor plan- og bygningsrett og kan bidra ved behov for bistand i denne type saker.